最近几年，房贷利率一降再降，从2020年算起，央妈已累计降准12次、下调政策利率9次，带动5年期以上LPR下降130BP，仅2024年，我们的LPR累计降幅就高达60BP。

但是，随着房贷利率多次下降，老百姓的钱袋子根本招架不住，遭遇双重的预期下跌，一个是房价，一个是收入。

利率下降，按理说是给购房者减负才对，可惜没人买账，市场没动力，你看开发商打折促销，成交还是下滑。最新的商品房销售数据，前8月销售面积同比下跌4.7%，销售额下跌7.3%，房市销售的不济，与房价下跌遥相呼应。全国70个大中城市，新房环比上涨城市仅9个，下跌57个，二手房下跌城市高达69个。

说到底，这不是没需求，也不是政策不努力，而是预期垮了，大家都怕接最后一棒，没有人愿意去凑这个热闹，所以房价下跌预期没有扭转的话，等等党们只能继续观望，既怕追高，又怕踏空，更怕背债。

收入这一块，说白了，买房是要拿真金白银出来的，以现在的房价高度，老百姓没有那么多钱，大部分人都需要杠杆买房，之后在未来的若干年里按月偿还贷款。每月还款的核心是‌收入稳定‌，尤其是房贷还款，更需确保收入来源的可持续性，然而这几年经济大环境走弱，各行各业经营情况不好，就业和收入也受到了牵连，大家的钱越来越难挣，房贷直接还不起了。

对于老百姓来说，房贷作为双刃剑坏的一面出现了，当初没有贷款就买不了房，如今有了贷款银行却没有雪中送炭，只有落井下石。断交月供的后果，最快3个月被银行催债、罚息，债务越滚越高，基本上6个月房子即被架上法拍市场。

我们才看到，截止8月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计48.5万套，近3年都维持着高增长量。

有的业主可能想着断贷后等银行处理时再捡便宜，但现实往往比想象残酷的多。且不说征信直接废了，扎心的是，法拍折价非常狠，据中指院，一拍起拍折价率在0.7-1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率在0.56-0.7折之间。

今年前8月，法拍住宅成交折价率为77.8%，清仓率（即成交数/挂拍数比率）仅32.3%。

算算账根本划不来，不仅之前交的首付打了水漂，加上过去几年还的贷款多是利息，里里外外比老实还贷亏得还多。尽管以此催生了灰色产业“断供保房”，通过特殊途径延缓房屋处置，但却是拿购房者的金钱和时间去赌，存在诸多法律风险和欺诈陷阱。

从这个角度看，房地产纸面财富破灭已是板上钉钉的事实。遥想2021年巅峰时期，我国住宅地产市值达到前所未有的高度——约400万亿。

而如今2025年，机构数据，一线城市房价跌幅超过20%，二线普遍跌30%，三四线腰斩的不计其数。整体市场跌幅大概在15-25%之间。

媒体的报告也显示，这轮房地产调整造成120万亿的市值损失，相当于2023年全国GDP总量。

之前有人说如果房地产往下走，老百姓就会去买其他的，但事实并没有。伴随着房产价值蒸发，老百姓反而省吃俭用把钱存起来，从2022到2024年，居民存款开启了一轮高增长阶段，短短三年新增存款达48.8万亿（年均超16万亿）。

但是如此爆炸性的存款增长，只是覆盖了房产跌幅的三分之一。越存越穷？真当老百姓傻啊？

瑞银最新一份研报指出，47%的受访者表示其房产现价低于买入价，仅30%高于买入价，这一比例明显低于24年9月的55%。

还有之前看到过的一组数据，央行调查城镇家庭资产情况说，我们的住房拥有率比例是世界最高的。

高到哪种程度？数据显示，城镇居民家庭的住房拥有率是96%，其中有一套房的58.4%，两套房的31%，三套及以上10.5%，户均有房1.5套

注意，统计范围是县级以上拥有产权的城镇住房，那些自建房、小产权房并不算在内。

可能很多人对户均1.5套没什么感觉，进一步推算，就会发现这个数字多离谱了。

截至2020年，我国共有14.12亿人口，全国4.94亿个家庭，平均家庭规模2.62人。另外城镇常住人口9.02亿人，按照户均2.62人计算，城镇家庭数量约是2.52亿个。

按2.5亿户，30%来算，那就是7500万户城镇家庭有两套房。

至少说明一点，老百姓资产大都集中在房子上，房产价值缩水已经对资产负债形成了一个严重影响，为了抵御风险，都在自发的降低消费欲，为未来做好万全的准备。

结合以上两个角度看未来趋势，不管房贷政策调整对购房者形成的反向预期，还是宏观看全国楼市下行对有房家庭带来的生存困局，这两笔账不管怎么算，我们似乎都能得出一个结论：楼市要止跌回稳仍有很大距离。

都说横盘就是跌，那么，止跌回稳的本质，基本就是涨了。但涨的背景呢？涨的动力呢？

8月底至今，以京沪深为首的重点城市，开启了新一轮救市，救市招数集中在优化公积金额度和用途、加大好房子供应、加大购房补贴力度等方面。

这些政策怎么说呢？有用是有用，但效果可能还是脉冲式的，短期内有效果，却并不能扭转整个楼市趋势。

房说君有话说，说到底，尽管本轮楼市调整已经持续三年多，但过去几年的大环境，在房价调整的同时，民众收入缩水，也丢失了信心。因为就买房的场景而言，全款是极少数，负债、加杠杆才是常态。2021年至今，居民杠杆率纹丝不动，这已经说明了杠杆率已经到达极限，民众没有钱、没有能力去负债买房了。

所以，作为有房贷一族，面对政策稳扎稳打，又没有过度刺激，等待市场慢慢回归的状态，最正确的做法是想办法挣钱，不要轻易走停贷这条路，因为后场难收，可能要承担更大的代价。

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