当城市化从增量扩张时代，转向存量提升时代，人们对优质资产的认知与追逐，重新回到了核心地段。
尽管温州各种新老“豪宅”很多，但总体演变脉络，是从大南门出发，到中央绿轴，再到滨江CBD。如今，这也是温州人公认的三个好地段。
那么，这三个好地段之间，到底有哪些区别？今后谁的前景更好？
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大南门的市中心地位，源于1987年的人民路改建。
人民路是温州古城墙所在地，大南门、小南门也是对两座城门的俗称。人民路的改造，依托的是老城的历史文化基础。
进入上世纪90年代，人民路两侧相继建成了鹿城大厦、金台大厦、环球大厦、开太天厦、东联大厦、银河大厦等商住楼，吸引着当时的富豪入住这些“大厦”。
当时，在温州，“大厦”就是高端住宅的代名词，外墙砖还成了高端住宅的标志。
人民路
1999年，当人民路全面建成，大南门也成了市中心，需要拓展这个市中心，便开始向南推进，启动了大南门改造。
这时候，联合广场、鸿锳大厦、诚达大厦、国正大厦、金马大厦、南方大厦、华都大厦、华盛大厦等相继亮相，还是一批“大厦”。
大致到了2005年，大南门一带大体建成，进一步巩固了市中心地位，也成了当时几个新晋高端住宅聚集区之一。
遗憾的是，大南门改造同样以“大厦”形式的商住楼推进，既无法体现温州的历史文化，又没能构建起现代化商圈。
大南门这些商住楼，大多底下为商业裙楼，缺乏小区与园林景观。外立面不再使用外墙砖，而是普通涂料。这种商住楼，后来很快被市场淘汰。
目前，大南门一带，只有后来建的国际豪庭、檀境还能算个高端住宅。
显然，从商业到住宅，大南门都缺乏前瞻性，为这座传统市中心后来的式微奠定了基础。
大南门
2011年的房价巅峰，大南门这些商住楼，二手房曾高达50000元/㎡以上。2021年另一个房价高峰，就不到20000元/㎡了。
如今，这些“老旧大”有没有10000元/㎡都成了问题。
尽管大南门还住着一些“老钱”，但搬走的越来越多，彻底被高净值人群抛弃。
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上世纪末，除了旧城改造，温州还提出新城开发。当时另一个高端住宅聚集地，自然在新城。
现在大家所称的“新城”，主要指新城大道两侧，但其实按当时的规划，包括南侧的城市中心区、北侧的滨江商务区，形成一座大新城。
然而，2005-2010年，温州城市建设停滞了一段时间，导致这座大新城至今都尚未全面建成，而最早的新城大道两侧都老了。
新城大道
说起新城的豪宅，最早的是伯爵山庄，当年它在温州的地位，不输现在的鹿城广场。
后来，沿着新城大道两侧，建设了一批商住楼。沿着蒲州河，建设了一批别墅区。如今这些商住楼老了，别墅区依旧是温州的鼎豪。
1999年，锦绣路（车站大道以东）—新城大道以南，确定为城市中心区，确定将市政府搬迁至此，并围绕世纪广场建设一系列公共场馆。
2004年年底，市政府搬迁至此后，温州城市建设竟意外地放慢了脚步。哪怕2010年之后温州城市建设加速了，城市中心区依旧无动于衷。
城市中轴线
直到2014年，温州提出打造城市中轴线，在原城市中心区基础上，启动了中央绿轴区域的建设。
紧接着，温州大公馆、白麓城、温州府、温州悦府、市府路壹号等新盘，接连登场，房价大致30000元/㎡左右。
这批商品房以石材干挂或真石漆为外立面，依旧保持着早几年欧式住宅的暖色调，但建筑风格上较欧式住宅有所简化。
产品类型，并不仅限于高层住宅，包括小高层、洋房、联排、叠墅等，高度、容积率普遍没那么高，具有一定的舒适性。
中央绿轴区域部分住宅
后来，中央绿轴区域不断向南拓展，都会道1号、翡翠天地、天悦、天珺、第五大道等新盘接连亮相。
这批商品房建筑演变为现代风格，外立面采用铝板及大面积玻璃，对城市形象起到了较大的提升，房价也曾高达30000元/㎡以上，甚至朝着40000元/㎡奔去。
2021年的房价巅峰，中央绿轴区域二手房曾高达50000元/㎡以上。如今，即便房价有所回落，依旧大多高达30000元/㎡上下（不含安置房、2010年前交付的商品房）。
相比较大南门依托老城的历史文化，中央绿轴区域是一座依托行政资源与公共配套的新区。尽管建设周期长、住房新旧不一，但依旧是温州的头部新区，聚集着一定规模的高净值人群。
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当新城大道以南的中央绿轴区域大体建成，温州的城市建设重点，便转向了新城大道以北的滨江商务区。准确地说，是学院东路以北的滨江CBD。
其实，在旧城改造、新城开发的同时，江滨路、瓯江路上一众新老豪宅，已开发了20余年，还诞生了鹿城广场这样的标杆。
如今，当江滨路、瓯江路沿线的开发，一路向东，正好推到了滨江CBD。
瓯江路沿线部分住宅
除了早期零星几个项目，滨江CBD的高端住宅开发，大致始于2019年，主要是西北片的滨江上品、九悦、江山云起。
2022年起，伴随着滨江CBD加速推进，天樾玺、滨江瑧品、瑞府相继亮相，温州高净值人群的购房区域，被转移至滨江CBD。
为了与滨江CBD的商办建筑相符，这批新盘均以大面积玻璃为外立面，质感较中央绿轴区域有了明显提升，但容积率也普遍较高，均为高层住宅，还有超高层住宅。
2022-2023年，滨江CBD新盘售价还在40000元/㎡以上，甚至有接近50000元/㎡的，现在大多已不足40000元/㎡。
滨江CBD部分住宅
如今，滨江CBD这些新盘，陆续迎来了交付。不过，滨江CBD还在持续建设中，除了前期建设的金融机构大楼，如今还在建设青山、正泰、华峰、万洋等企业总部大楼。
可以看出，滨江CBD是一座依托金融、贸易、商务等资源的新区，在建设品质方面较中央绿轴区域有了进一步提升，承担起温州大都市封面形象。
大南门已是过去时，中央绿轴区域似乎也过了巅峰时刻，而滨江CBD依旧处在风口之上。可预见的未来，温州很难再有一座能取代滨江CBD的高能级新区。
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可以看出，除了鹿城广场、汤家桥别墅区等少数真正的豪宅，多数高端住宅都经不起岁月的洗礼，地段变迁、产品迭代，都可能影响其资产价值。
大南门的“大厦”已经老去，而中央绿轴区域那些真石漆的高端住宅，也会有老去的一天。滨江CBD似乎能潇洒得更久一些，但未来的城市、产品会如何演变，谁也不知道。
那么，大南门就真的要彻底衰落了吗？
恰恰相反，依托老城历史文化的大南门，可以赋予高端住宅更高的价值——文化。
当城市更新成为今后城市建设的主题，大南门一带那些老旧小区拆除后，若能按照温州历史风貌来建设低密度的风貌建筑，通过建筑展现历史文化与地方风情，足以成就更珍贵、能传承的优质资产，大南门就有望吸引高净值人群回流。
这样的风貌住宅，以现在的建筑质量，旧不是问题，甚至可能越旧越吃香。
亟待更新的旧城
这一点，无论谁中央绿轴区域，还是滨江CBD，以及温州其他板块，都无法做到。哪怕在建筑形式上做到了，也讲不好故事，更缺乏灵魂。
当然，这与大南门那些老去的“大厦”无关，它们的高度与形态，注定无法传承这些历史文化。
而倘若老城区继续建设密密麻麻高层住宅，则很难再现昔日荣光。
