作者：纵横论市

开发商有很多，但能像王健林这么通透的却没有几个。早在2015年时，王健林的风头无两，不仅财富超过李嘉诚，成为华人首富，他在当年则提到公司将去掉“地产”二字，向“轻资产”转型。可以说，很多人都很不解，房地产不是如日中天吗？为何急流勇退呢？接着看到他就是一路“卖卖卖”，随后把大几十家高星级酒店和十多个文旅项目悉数卖出。由于当时房地产市场行情好，不仅卖得快，还卖出了好价格。做出这种在当时很少人看懂、现在证明是完全明智的重大举措，其实是与他对房地产的预判不无关系，目前看来也都在应验。

王健林曾说，没有哪一个国家的房地产能持续繁荣、兴旺50年。虽然他说这话离大限50年还有些时间差距（目前已经有45年），但谁能说一定就要到50年呢？毕竟，从世界发达国家来看，房地产高速发展期也不过30多年。现在想想，在王健林说出这话后的几年，还不断有很多开发商加大马力扩大规模，结果大家都看到了，基本都拍在沙滩上下不了岸，这更显示了王健林的超人预判。至于目前的房地产运行数据就更能佐证这一点了：

据统计部门的数据显示，2023年全年全国新建商品房销售额为11.6万亿，基本与2016年的11.7万亿基本持平，谁能想到从18万亿规模降到11万亿不过用了两年时间。要知道，考虑到这些年已经新增上百万亿货币，这11万亿显然不如2016年的含金量。

而且，2024年1-2月份的房地产销售额还在明显下降，同比2023年继续下降了29%，如果按照这个降速的话，今年全年的销售额还要下一个台阶，比王健林说这个话时候还低都是很有可能的。当然，对老百姓来说，最直观的感受还是房价持续调整。

有媒体对比了一下统计部门发布的全国一二三线代表性城市运行数据，70个大中城市的商品房均价从高点下跌到2024年2月份，累计跌幅达到了22%。这可是官方的数据哦，实际体验应该是比这个强烈多了，连深圳、上海、南京、杭州等大城市房价下跌30%以上的小区应该比比皆是，那些卫星城、郊区、新区、远郊区等就更不用说了。

不管你喜不喜欢，事实就是事实，虽然楼市已经进入一年一度的传统“金三银四”旺季，那么多支持政策下去后，也不过是二手房市场成交量出现了一定上扬，且都是经过卖房人“以价换量”促成的。说直白点，成交价格似乎没有最低，只有更低。

王健林本身就是做房地产起家，商业地产也做到了NO.1，要说内地最了解房地产家底的开发商也非他莫属。他自知房地产经过快速发展后，住房已经呈现供过于求的趋势，就目前看来，这种趋势还有进一步加剧的可能。无论是机构数据还是官方的数据都证实了这一点：

机构统计的全国百城商品房去化周期为23个月，创造了2010年的历史纪录，有的城市如果按照现有去化速度推算的话，即便一套房子不建，起码也需要10年以上才能去化完毕。

可以看出，现在估计没几个人还认为楼市会在短时间恢复。只不过，从目前的信息看，国家不可能放任不管，对于楼市将走向何方？国家其实已经一锤定音下半年的楼市。

背景是3月18日统计部门公布了2024年1-2月份的楼市运行情况，结果大家都看到，各项数据仍在进一步下滑，为了扭转这一局面。4天后，国家专门召开了房地产的相关会议，并明确了房地产诸多事项和提出了解决办法，为下半年楼市发展定调：

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

与去年底以来的相似表述就不说了，现在是如何落实的，接下来还会继续这样做。下面我们看看新表态的3个信息点，这将是接下来要做的事，要重点关注：

1.把房地产的重要作用提升到关系经济社会发展大局，这是自2016年以来难看到的字眼，说白了，房地产下滑已经影响到经济发展，必须重视起来，如果比作一位领导讲话的话，那基本是提高嗓门喊话了，可以脑补一下。

2.对此前的各项楼市支持政策评估的结果是，不太满意，接下来要系统谋划相关支持政策。换言之，不要一会一个政策，也不是此前相关主管部门说的“给予城市充分的自主权”，其他就不管了。从这个措辞看，后面应会有自上而下的大政策，而且应该是成体系，比如需求端、供应端，包括金融端等，包括一线城市多项更大尺度放开，其他城市的保值增值需求释放，涉及房地产税、产权等利于房地产发展的表态等等，应会有一整套优化措施出来，其力度可以想象一下。

3.无论是“保障+市场”的二次住房改革，还是供应高品质住房满足改善需求，都指向新的住房发展模式。翻译成白话是，由于供大于求的现实，通过国资收购存量房，去化楼市库存，同时用作保障房，满足工薪族住房需求。接着放开改善住房市场，通过建设高品质住房，同时放开价格限制，带动改善品质住房市场发展，以弥补刚需市场萎缩的市场份额，为经济社会发展做出应有的贡献。

接下来，将是更多针对性、系统性楼市支持措施出台的关键期，以最大力量促进房地产市场健康平稳发展。从措施出台到落地生效，应是一气呵成，再过两个月（也就是下半年开始），房地产或迎巨变。

一是恢复房地产市场信心。

现在的市场信心，不是哪一方面能左右的，需要各方发力。开发商需要依靠销售来树立市场信心，购房者需要房价上涨来带动预期，而银行则是以地产项目建设正常、如期偿还债务为依据发放开发贷款。从目前看，本次会议继续提出要融资协调机制落地生效，意味着将有越来越多项目获得银行贷款，确保建设持续和保教楼任务完成，从这个角度而言，既然政府强制银行对接地产项目并提供资金支持，银行对市场的信心与开发商的信心实际是绑在一块的，问题应该不大。

现在问题的关键在于购房者信心，下面应该是让房价止跌，同时通过收回部分优惠折扣，给人一种涨价的信号，让大家看到房产的保值属性，同时房贷利率低于下限的优惠折扣也逐步收回，目前石家庄和惠州已经上调房贷利率，这可能一些城市效仿的对象，促使购房者积极市。当然，仅仅主动地增加购房者成本显然不能促使市场根本的反转，甚至让人躺平，还得看下面第二点。

让大家明白房产的保值增值属性。

二是加大去库存力度。

现在全国新房库存面积达到7.5亿平米，创历史记录，仅靠单一的手段已经无法快速去化了，一定是一个更大力度的组合拳。从目前趋势看，在城中村改造中加大拆迁力度是必然的，很多地方已经全方位从制度上、资金上加快工作力度，意味着新一轮拆迁潮到来。拆迁户如果拿到补偿款可以去新房市场消费，也会通过房票安置购买存量房，加快库存去化。

同时，国资加大收购存量房用于保障房，现在已有些城市这么做了，但后面力度和速度都应会加快，直接消化库存。作为配套的是，住建部的“以人定房，以房定地”机制将严格落地，一些地方可能在一定时期不供地，一些地方应减少供地，通过时间换空间，减少新增供应的情况下，加快库存去化，扭转供需天平失衡趋势。

此外，还有通过高价地带动市场预期。数据显示，2024年1-2月份，全国土地出让收入为5625亿，基本去年同期持平（2023年为5627亿），不得不说，在各项房地产指标下滑明显的情况下，这项数据还能保持，说明各城通过高价地带动市场预期强烈，均是推出好地段的优质地块，加上自然资源部下文要求取消地价限制，以及住建部要求的减少土地供应，预计土地单价会走高。

三是开发商的预判或是正确的。招商地产管理层认为，今年的房地产市场呈现“前低后高”趋势，随着各项政策落地，下半年市场表现将比上半年好。绿城地产也认为，虽然1-2月份相关指标不及预期，但目前已开始有边际改善迹象，今年房地产市场将会筑底成功。无论怎么说吧。开发商的乐观预期，应是看到政策面上的支持预期，市场越不好，意味着更多的支持将要到来，助力企稳回暖，所谓否极泰来就是这个道理。