经济学家曾说过：房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。

这句话很好地反映出了不同时间段影响房价三个关键因素。短期内，如果大量炒房客涌入某一城市或者区域，那么房价就可能上涨；中等时间段内，房价会受到可供开发的土地数量和政策的影响，如果可用于建房的土地不多，或者政府规划的新区域很吸引人，那么这些地方的房价可能会上升；从长远来看，房价会随着人口的增减和迁移而变化，人们从农村或小城镇搬到大城市，大城市的房价可能会因为需求增加而上涨。

所以，短期内金融市场的情绪可以影响房价，中期内土地供应和规划政策是关键，而长期来看，人口趋势才是决定房价的根本因素。就当前楼市来看，可以说房价基本上失去了上涨支撑，现在炒房客基本上都在纷纷抛售房产套现离场，开发商资金紧张不愿意拿地，同时住房的供应数量已经远大于需求数量，无论是短期、中期、长期来看，房价基本上都失去了大涨的支撑。

因此，对于还没有买房的群体来说，将来买房需要更加小心谨慎，现在的楼市已经不是过去房价大涨时期了，只要地段好基本上都会迎来上涨，“无脑买房”时代已经过去，相比期待房价能够大涨，不如关心房子是否能够保值，避免出现大幅度贬值的问题。那么除了金融、土地、人口三个因素外，是否还有其他因素会影响呢？答案是宏观政策。

比如在《住宅项目规范》中有明确规定：

规定四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。

而该条新规与老旧小区加装电梯十分类似，都是要求4层以上的老旧小区加装电梯。随着旧改逐步推进，越来越多的小区实现了“旧貌换新颜”，尽管在加装电梯上，可能1、2楼住户与5、6住户意见有所分歧，低层住户普遍不希望加装电梯，原因在于自己根本用不上，加装电梯导致隐私性变差、光照通风效果也会变差，未来甚至还会贬值，而高层住户则希望加装电梯，这样出行会更加方便，特别是家里有老人和小孩的高层居民。

除了老旧小区、多层住宅意外，高层住宅同样有明确规定，住建部首次针对高层住宅发布新规，明确规定：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配

为何要对于高层住宅进行严格限制呢？开发商为了赚取更多利益，近些年高层住宅越来越高、越来越多、同时也越来越密集，由此衍生出了一系列问题：1、公摊面积大，性价比很低；2、容积率高，居住体验差；3、玻璃反射光污染严重，影响交通安全；4、火灾隐患大，一旦发生火灾，逃生与救援都很困难。事实上，近些年高层住宅也变得越来越不受欢迎，随着多层住宅有了电梯后，高层住宅竞争力会越来越差。

合目前楼市分化的现状以及新规下住房模式的改变，未来三类住房可能会变得越来越“不值钱”：

1、多层住宅为主，高层住宅较为单一的高层房

不得不承认的是，高层住宅最初建设的时候还是非常受欢迎的，不仅拥有良好的视野、气派的外表，同时还有便捷的出行方式，因此早期高层住宅吸引了大量的购房者，许多家庭甚至不惜卖掉旧房子从多层住宅搬到高层里面住，因此早期高层住宅定价往往会比较高，特别是多层住宅为主，高层住宅较为单一的区域，往往都是这个地块最贵的，象征着这个地段的核心，因此往往价格会比较高。

但现在来看，高层住宅的价值正变得越来越低，热门城市核心地段还好，一些偏远城市的高层住宅几乎“无人问津”，大家更愿意住多层。究其原因，主要来源于两个方面，其一是上文已经提到过高层住宅本身问题，性价比低、居住体验差、火灾安全隐患等。第二个原因在于现在建造技术已经成熟了，开发商就算建造多层住宅也会加装电梯，那么高层的优势荡然无存，因此对于一些非热门地段来说，如果高层住宅较为单一，周边都是多层，有了对比性更加容易贬值。

2、偏远城市、核心城市的郊区地段新房

过去房价大涨时期，许多着急买房的刚需由于手头资金不足，往往会选择偏远城市或者核心城市的偏远地段买房，这种做法无可厚非，因为如果不买的话可能后面更加买不起。但随着房价逐渐回落，一些购房者还会抱着“捡漏”的心态去买偏远城市、郊区地段的房子，这种做法显然缺少考虑，原因在于当前的房子已经失去了投资属性，而地段较差的房子更容易贬值。

可能有人会认为，随着城镇化进程的不断发展，未来会有更多人流入城市，随着城市的扩张未来郊区地段也会发展起来。但问题在于，当前我国城镇化率已经超过65%，城镇化速度开始逐渐下降，已经逐渐步入平缓期，未来即使有人口流入，城镇内部的房源也足够消化新增的需求。事实上，当前已经有许多城市的郊区地段小区变为“鬼城”，由于入住率过低，白天看着和其他小区没什么区别，但晚上只有零星几盏灯亮着，显然这样的住房也难以保值。

3、周边资源配置较差的公寓房

公寓住房最开始流行的时候，的确吸引了很多年轻人。但现在公寓也暴露出了越来越多的问题，首先许多公寓是商用水电费，尽管总价便宜，但是每个月水电支出要比正常住宅要高出不少。其次是居住体验问题，很多商家都会买公寓用于商用，比如桌游室、电玩市、麻将室等等，由此导致小区外来人员流动频繁，安全隐患增加的同时，早已问题也会影响正常生活。

因此，对于上述三类房源，未来有购房需求的群体不建议入手，容易遇到贬值的问题，同时有卖房需求的群体，如果手头有这3类房源的话，同样建议尽快出手，原因很简单，当前二手房市场已经出现了“房满为患”的问题，二手房挂牌越来越多但是买的越来越少，与此同时价格也在逐渐降低，意味着未来市场可以选择的房子更多，也意味着上述三类房源更加没有竞争力。