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在北京地产圈，华曦府这个IP最近很热。

1、针对一封业主对小区隔音问题的公开信，首座华曦府发了一则严正声明，称房子隔音符合标准。

2、门头沟的长安华曦府▪金安（下称"金安"）盛大亮相，搞了一整天的售楼处开放活动，声势浩大。

金安，北京第三座华曦府，由电建地产打造。它想复制一年前长安华曦府（第二座华曦府）的热销传奇，特意砍掉了135平米大户型，走纯刚需路线。

但，时易世移。

尤其进入11月，北京楼市跌入冰点，不论刚需、改善，还是豪宅市场，除了极个别项目外，皆十分低迷。

花姐了解到，北京一些新盘，特意将推盘的节点延后了。

金安有自己的优点，比如阳台尺度很大，顶格设计；它的缺点也很明显，北面高压线、车位配比不足等等。

它有点生不逢时。

复刻长安华曦府

北京华曦府、长安华曦府、长安华曦府▪金安，三座华曦府的案名，放在一起看，很怪异。

为啥不直接叫金安华曦府呢？

从案名上看，金安更像长安华曦府的二期。因为，这俩都是电建百分百持股的。实际上，它们相距有1公里。

一年前，长安华曦府诞生有两个背景：

1、门头沟有长达22个月的时间，没有新地供应，购房需求被积攒。

2、恰逢北京市出台“好房子导则”，它成为门头沟首个拥有内嵌阳台的项目。

一年后的今天，金安在阳台上再加大了赠送比例。

从区位上看，金安比长安华曦府看似离地铁更近，但周围的城市界面更弱，除西南侧有住宅小区外，其余方位皆荒地。

目前，它周边有三个近年来新开发的项目：峯范北京、金茂长安悦、北辰揽镜，它们的二手房均价约4.6万元/平米，较当年的成交均价，跌去了约18%。

这背后，映射出一个十分重要的问题——该区域未来的抗跌性不足。

金安该卖多少钱呢？长安华曦府去年的成交均价，4.6万元/平米左右。

倘若金安低于或者与长安华曦府的价格持平，老业主会有背刺之感。

那次售楼处开放，多位新房博主表示，金安复刻长安华曦府的成功，有点难度。

小心避让三点硬伤

金安小区并不大，建面4.07万平米，15栋住宅楼、421户。

和长安华曦府相比，金安有三点硬伤：紧邻高压线、车位配比不足、紧挨公共厕所。

1、高压线

小区西北面紧邻220千伏高压线。至少1#、2#、3#受影响，距离高压线分别为30.44米、31.37米和38米。

虽然这是安全距离，但心理距离很近。

2、地上停车位

金安在地上设置了20个机动车停车位。

有类似手法的，花姐印象中，至少还有朝阳区的金茂满曜，以及通州区的朝棠揽阅。

乍一看，表面上像似搞人车不分流，但开发商没傻到这个地步，背后另有玄机。

秘密在于，如果地上不设停车位，仅凭地下停车位的数量，是不达标的。

按照北京市的标准，规划户数与机动车停车位之间，最低比例为1：1.1。

金安共规划421户，停车位477个，车位配比1.133辆/户，刚刚满足下限要求。

如果将地上20个车位剔除后，车位配比将变成1.08——不达标。

这种设计地上停车位的做法，主要是为了验收的需要，最终影响的是购房者权益。

但凡地上设停车位的项目，请小心它的车位配比，大概率是地下车位过少。

3、公共厕所

金安的规划中，还有个让人膈应的事情是，它在小区内规划了一座公共厕所——对外开放。

最初的规划图中，该公厕位于4#与7#之间，面积约70平米，位于地下负一层。

10月28日，在迟到5天的公示反馈意见平面图中，原本在地下的厕所，被移至地上，从市政道路人行道直接进入，24小时对外开放。

这不仅让公厕不计容的想法落空了，也直接影响了4#与7#居住体验。

花姐提醒，购买这两栋楼的业主，如果很介意自家楼下有一座对外开放的公厕，可以直接绕开看其他楼栋。

王海波点将张世铮、康健

就在金安亮相前夕，电建地产发布了2025年3季度财务报表。

前三季度，它营收36.71亿元，同比下降54.01%；净利润亏损16.72亿元，同比扩大100%；归母净利润亏损9.81亿元，同比扩大4.7%。

从报表上看，电建地产亏损的背后，似乎在为少数股东打工。

其期末净资产359.6亿元，其中少数股东权益282.73亿元，占比78.62%；归母净资产76.87亿元，占比21.38%。

但前3季度，少数股东亏损只有6.91亿元，占净亏损的41.33%，与少数股东权益占比，相差了37个百分点。

图说：电建地产2025年3季度财务报表

电建地产的现金流也在缩水。

截至9月30日，其在手现金和等价物为51.67亿元，同比减少45.7%，较年初的80.69亿元，减少35.96%。

导致其现金流锐减的核心原因，是融资现金流量净额为-54.48亿元，较去年同期，扩大了181.84%。

图说：电建地产2025年3季度财务报表

在北京，电建地产董事长王海波正在想办法填补泷悦玖宸的“损失”。（详见电建地产，从原地爬起）

早在2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村11个地块。

开盘五年多来，其住宅项目三易其名，只卖出过3套房，但后来全退了。

今年7月份，电建地产接过泷悦玖宸的操盘权，改名、降价。（详见《电建止血，离奇甩卖北京叠墅》）

截至目前，泷悦玖宸供应了488套叠墅——每套地上面积232-510㎡，网签44套，成交价为2.59万元/平米，成交金额4.4亿元。这个成交均价较10月底，又下降了8.16%。（电建地产降价，自戴“三冠王”）

现在，王海波期待金安能再火一把，至少能解点燃眉之急。这个重任，他交给了电建地产副总经理张世铮、华北区副总经理康健。

这两位都是北京地产圈的营销悍将，正在全力以赴。