【2025走访市场11】海珠区，广州地铁地产·珑璟台，新规，使用率约95-105%，4栋住宅，总高25-30层。1/4栋两梯三户，2/3栋两梯四户。容积率4.3 ps：2栋有两条梯腿89-95㎡的户型为政府回购人才房。 教育资源：大概率对口赤岗东小学 地铁交通：11号线+18号线【龙潭站】 商业配套：小区底商及城中村的商铺为主 大概面积：120-123㎡、131-135㎡、143㎡、195㎡等 适合人群：在附近居住/工作已久，对周边环境熟悉且接纳，对教育资源要求不高。以地铁为主要通勤工具，希望原地升级置换改善的人群。 【优势】 ❶双地铁优势 无论是11号线，还是18号线，车厢都非常宽敞漂亮、载客量大、速度快、换乘站多，地铁通勤舒服、便捷。 ❷地铁通道入户 楼盘与地铁站之间规划了专属通道，将来业主乘坐地铁回家不用出路面，就能直达楼下电梯间。 ❸视野开阔 周边多为矮旧的楼房/厂房/小作坊/田野等元素，楼距相对开阔。北向中高层能望琶洲电商总部，南向中高层能望海珠湿地公园。 ❹自然生态 周围由田野、绿树、小河涌等自然景观组成。在地铁站CD口中间，修建了一个鲜花园（有点像迷你版的百万葵园）。 ❺交楼快 几乎现房发售，预计2026年6月收楼。 【不足】 ❶城市界面 几乎被城中村、矮旧楼房、旧厂房等元素包围。即使将来旧改，施工过程中也容易产生大量的噪音、震动、灰尘等影响居住体验度的不利因素。 ❷占地面积 项目只有4栋楼，却分成了两个地块。占地面积相对较小，园林绿化和公共活动空间相对有限，社区氛围的浓厚程度有限。 ❸教育资源矩阵 楼盘没配建中小学。对口的赤岗东小学水平一般。虽说西侧规划建设一所18班的中学，但何时落地、将来由哪个教育集团领办等，都是未知之数。 ❹大型商超 即使规划有底商和地下商城，但现在这个经济环境，很多商业中心/商业大厦/商业综合体等招商都比较吃力。 ❺工抵房冲击 销售大堂入口处摆了《工抵房咨询》等指引。据说约123㎡的四房，工抵价750w，单价约6.1w。相当于告诉大家“我还有更优惠的价钱”，延伸一下，会让人产生降价的预期。 总体而言，珑璟台靠近琶洲电商总部，有新兴产业发展的想象空间，及周边的旧改预期。双地铁及专属通道入户，轨道交通非常便捷。楼距宽阔，中高层视野舒服爽朗。但楼市被城中村包围，无论是圈层还是建筑物，都拉低了楼盘的档次。而且与超新规的产品对比，其实用率的优势不明显。